金持ちになるための定石方法と知られる不動産投資の話を
少ししてみようかなと思います。
不動産投資ってのは、簡単に言うとマンションやアパートの大家さんになって
家賃収入(不労所得)を得て稼ごうって話です良い物件を所有することができれば、
建物の修繕費等費用は、かかるものの安定的に収入を得れます
銀行選び(融資先)
おーそんな良い話があるなら早く言ってよと
思うかもしれませんが、
そんな簡単な話じゃありません。
アパートやマンションを一棟購入しようとすると
何千万円かかります。
えぇ？？？？？そんなお金ないじゃん、、、
ってなります。しかし、
不動産購入は、融資という方法によって
この何千万円もする物件を購入することが
できるようになるのです。
大体、源泉徴収表の6-8掛けの金額を融資
してくれるのが一般的な相場と言われてます。
審査があるので
確実に融資してもらえるわけではないです
審査が通った人だけが融資を受けれます
不動産投資の順序
融資先が決定して審査も通ったら後は
物件探しになります。
融資先→物件探し→購入
上記が正しい不動産投資の流れですが
みんな下記のような間違った順番を行います
×物件探し→融資先→購入×
です。
融資が降りるかどうか分からないのに
いい物件を見つけても速攻で他の人に
持っていかれることになります。
✨良い物件とはそれぐらいの価値があります✨
そのため先に銀行融資作業を終わらせておく
これこそが極めて重要な作業です。
物件探し
上記の順番を守り融資が降りるとなれば
物件を探しましょう。
融資額によって投資できる物件も変わってきます
融資額が大きいなら
鉄筋コンクリート造の一棟マンションを狙うといいでしょう
融資額そこそこであれば、一棟木造アパートを狙うといいでしょう
ちゃんとした理由がないのに区分マンションを絶対購入してはいけません
新築区分なんてのは、死んでも購入してはいけません
購入するなら何故購入したかを明確に論理的に話せることが大切です
何故なら、購入額が半端ではないためです。
数百円のお菓子を買うのに明確な理由なんて
いりません。欲しかったからぐらいの理由で
十分です。しかし、不動産投資するならもっと真剣に取り組みましょう
物件探しで気をつけること
道路
この道路が重要なんですよ
建築基準法第43条に定める【接道義務】が関係しています
接道義務とは、建築物の敷地は、
幅員4m以上の「建築基準法上の道路」に2m以上接しなければならないとする定めです。
そのため、物件前の道路と自分の購入する土地の広さと形に目を配る必要があります
下記に参考画像も載せておきます
購入前にしっかりと勉強しましょう
立地
立地なんてそんなこと言われなくても分かってるよっと思います。
しかし、単純に駅近であればなんでもOK
って話でもありません。夜間になるとガラリと
雰囲気が変わる地域もあるので購入前には
必ず現場に訪れて色々な情報収集をしましょう
利回り
これは、最大限に目を配る必要がある項目です
利回りとは、年にどれくらいの利益が出ますかという指標です
計算方法は、
家賃収入÷購入金額=利回り
です
例をあげると年間家賃収入100万円、物件購入金額1000万円
そうすると利回りは、10%です
ということは、その物件を同じ状態で
10年所有することができればマイナスはないです(かなりの単純計算です)
利回りは、実質利回りと表面利回りがあるので
注意が必要です
表面利回りは、諸経費等が引かれてない分
実質利回りは、色々かかる諸経費等引いて計算した利回りです。
なので、表面がいくら良くても
それはあくまで満室運営だったらとかめちゃくちゃかかる諸経費等を計算に入れなかったら
という場合があるのでちゃんと自分で計算しましょう
不動産投資学習の参考本
ここでは不動産投資をする前に実際に私が読んで参考になったなーという
本を紹介しておきますので気になったら手に取ってみて下さい。
締め
不動産投資は色々な方法があるので
勉強すればするほど面白いです朗
あーそんなやり方があったか、そこに目を付けて運営してるのか等
不動産投資家のアイデアに感服できます
その色々なアイデアから栄養を貰い自分なりの
不動産投資を行い収入の枠を増やしましょう。