どーも✋
圧倒的資金力不足 兼 不動産投資家になりたいひさみちです。
これは、私がここ二日間で体験した
自己資金が潤沢にある不動産投資家の強さをまざまざと見せつけられた話です
資金力不足の不動産投資家になりたい人にはとても参考になる話でしょう。
じゃー本題
目次
不動産投資への道
私が不動産投資家になろうと思った経緯（なろうと思っただけで実際なれてない笑）は、
サラリーマンが投資物件を２－３件立て続けに購入してキャッシュフローを約５０万にした
その後にもう２－３件購入して月のキャッシュフロー100万まで
達成しサラリーマンリタイヤも達成した本を読んだからです。
【キャッシュフロー】ってのは、簡単に言うと全ての経費を引いて月に残るお金です。
その本ってのはこれね。☟
しかも、その人の属性はかなり低かったのに融資を受けて購入していたことです。
属性が分からんって人はこの記事を読んでみてね☟
まーさっき紹介した本の著者の努力もさることながらその時代のチャンスに上手くのれているから
属性が低くても不動産投資家になれたという意見もあるけど
その時期が来るまで不動産投資の勉強を全然怠っていない
著者は尊敬に値する。だから、私は批判しないし彼みたいにリタイヤしたいと思った。
作戦
彼の著者を読んだ後、数十冊ぐらい不動産投資の本を読んで思ったのは、
・区分は死んでも買ってはいけない
・新築区分はゲームオーバー
・実際、賃貸運営しようとすると利回り10%ぐらいいる
そして、早期リーマンリタイヤを目指すなら築浅木造アパートを狙うってことでした。
それから、不動産物件サイトを頻繁に見るようになりました。
楽待、健美家、アットホーム、ふれんず、不動産連合隊 等々です。
収益物件を探す時の現実問題
実際問題、築浅木造アパートの物件って全然ないんですよね。
しかも、属性の低い私みたいなのは、2000万円ぐらいで買える物件を探さないといけない。
そーなるとそんな物件ってないんですよね。築古木造アパートはありますよ。
んでも、そんな融資が降りんのですよ。降りたとしても融資期間が短ければ何の意味ない。
仕方がないので物件サイトに自分の条件を登録して後は放置気味でした。
自分の条件に見合った情報があれば、自動で送られるシステムです。
事件が起きた日
事件は、突然起きるもんです。その日時は、
| 1月29日(金) 18:07 |
健美家からの自動Eメールです。その衝撃的なEメールがこれ☟
正に私がめちゃくちゃ欲していた物件がサイトに投稿されたのです。
直ぐ担当会社に連絡をすると担当営業をお話中なので折り返すとのことでした。
この時、頭に過ったのは、『やばい、もう買われたかもしれない、、、』でした。
まーその後、折り返しがあり内容を営業マンに聞くと一件の申し込みあり
問い合わせは１３件入ってますとのことでした。
18:00に投稿してなんだその問い合わせ件数は！！！！！って思いました。
やっぱりみんな狙ってるんだなーって思いました。
実際に物件も見てもいないのに買付入れたいので資料を送ってくださいと営業マンに伝えました。
その後、この選択は、正しいのか？って考えが起きてきました。
頭金は、今の自己資金で足りるのか、数字だけで買付申込書なんてしていいんだろうかとかです
でも、その時、この物件から逃げたくなかったので今できることを全部やろうと思いました。
実際に起こした行動①
・父に電話して相談し父の友人の不動産会社社長に話をさせてもらいました。
その社長は、私のことを幼稚園ぐらいの時から知っている社長で30分程度も話してくれました。
・物件を見てないのに買付申込書なんかおかしい
・周りの賃料の相場、空き状況などの確認はしたのか？
・最近の不動産賃貸の流れとして1Kの人気は低い 狙うなら1LDK,2Kぐらいの方がよい
・不動産投資家を騙す色々な詐欺方法の紹介
話をさせてもらった私の感想は、
実際に起こした行動②
・TwitterでDMを開放していない人に無理難題のお願いをしてみた
これは、完全なる失敗でした。DMでもなくてリツイートによる無茶苦茶なお願いを
不安と自己の欲望のために礼儀を欠いたお願いをしました。
そして、そのツイッターアカウント主からネタにされて
遠回しにご指導を受けることになりました。完全に猛省です。
その時は、なんでもしよう！！！って思ったけど、
『周りのことを考えずになんでもしていいわけではない』ことを完全に見失ってました。
そのアカウント主のネタツイートにリプライで反省と謝罪を伝えると
その主は、寛大に『いえいえ笑次回から無くせば良いと思います＾＾』と返答くださいました。
この対応を受けての私の感想は、
翌日
昨晩、不動産会社社長とお話をして冷静さを取り戻しました
先ずは、その周辺の１Kの需要、相場、同じような物件がどれくらいあるか等を
インターネットで調べました。そして、翌日、車で現場に向かい物件を生で観ました。
感想は、そんなにボロボロじゃないしこの立地でこれならイケると思いました。
しかも、その周辺にあるアパートの空室募集の番号に電話かけ色々な不動産に地域の情報を
聞き込み調査しました。現地の人にも話しかけスーパーの場所や実際、駅までどれくらい
車だったら歩きだったら自転車だったらかかるのかの質問をして情報を得ることができました。
現地調査後、、、、
レントロールを見ると一つだけやたら家賃が高かったのでこの人が抜けると
10％では回らんから指値をしようと思い不動産会社に連絡を入れました。
指値をしようと思った理由は、不動産会社社長のアドバイスです。
- 利回りだけみて買ったらダメ
- 1Kは人気がないから１DKとか２Kを狙った方がよい
- 自己資金がないなら先ずは、もっと貯めてから勝負するべきだ
- 買付申込をして５番手ぐらいでも順番がくるなら買ってもいいのかもしれない
と言っていたので、うーん10％じゃもしもの時不安だから11％ぐらいで回るように
指値しとこって思ったのです。
まー営業マンからの回答は、厳しかったです。
二日目で５件以上の申し込みが入っておりそれに半分の金額を現金で出しても良いと
言ってきている方もおられます、、、、とのことでした。
半分って1000万円もあるやけど、、、、、、笑
そんな自己資金ないわ！！！
って心の中で思いました。
この案件は、融資依頼をしても勝てないと思ったし1Kで戦うのは辞めようと思いました。
突然の電話
夕方ぐらいに知らない番号から電話連絡があったので受電。
そうすると前に問い合わせをした物件の時の不動産営業マンでした。
彼に上記の話をすると物元だったのでその営業マンが自分のお客様に紹介する打つ手がなかった
とお話をされていました。
物元が分からん人は下記の記事を読んでね☟
その営業マンからは良い話を聞きました。
福岡市内で戦うには、強豪が多すぎて今回のような物件でいくとほぼ無理とのことでした。
戦えるのは、圧倒的な自己資金力を持った猛者だけだそうです。
また、買付申込キャンセルの時も不動産営業マンからいい話を聞きました。
間取りの需要で考えると1LDK,2K,2DKの物件で木造が良く稼働してるとのことでした。
福岡市内なら4000-7000万円台で探す方が多いですねともおっしゃっていました。
また、該当営業マンは、数百件以上管理をしていると仰っていたし
不動産会社社長の話とマッチングするところも多々ありました。
これは、信頼できる貴重な情報だなと思いました。
新たな作戦
【自己資金】、【需要】、【強豪】の三点から考えて導き出した私の次の作戦は、
地方で築浅木造アパート 1LDK,2K,2DKで物件価格は、2000万円台にすることにしました。
また、属性が弱くても融資がおりやすい銀行情報もいただくことができました。
うーん、これが良く本に書いてあった【良い不動産営業マンを見つけること！！】
なのかと思いました。
この二日間で色々あったけど、たくさんの学びになったし自己向上はできたのかなと思います。
お わ り